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2022
03/24
Thu

対抗要件(たいこうようけん)


こんにちはリアルホームPR担当の大城戸です。今回は民法の対抗要件(たいこうようけん)についての記事を書かせていただきます。是非読んで頂ければ幸いです。

対抗要件とは?

まずは下の画像をご覧ください。これは「不動産を持っているA(売主)がその不動産をB(第一買主)に売却した後に直後にC(第二買主)にも売却してしまった」という状況です。いわゆる二重譲渡です。この場合、BとC、どちらが不動産の所有権をGETできるのか?というのが対抗問題です。説明のために二重譲渡をしちゃってる売主Aは一旦おいておきます。

この状況においBとC、どちらが所有権を主張できるのかというと、登記を先に備えた方が勝ちます。これを民法っぽく言い換えると「登記がないと所有権を第三者に主張できない」というのが対抗問題の大枠になります。

絶対に登記が必要?

ではCの様な第三者が現れると、Bが勝つには常に登記が必要なのか?と言うとそうではありません。ではどういうCならばBは登記なく勝つことができるのでしょうか?それにはいくつかの類型があります。これを民法っぽく言うと「Cが第三者に当たらない」と言います。要するに「こういう人ならばBが登記することなく勝つ」ということです。

第三者に当たらない

  1. 売主(Aのこと)
  2. 売主の相続人(Aが死亡した時の配偶者など)
  3. 前主(Aの仕入れ元)
  4. 無権利者(取引していないのに書類などを偽造して買主と偽っているC)
  5. 不法占拠者(勝手に不動産に住み付いてるC)
  6. 詐欺・脅迫によって登記を妨げたもの(Bの登記を邪魔するC)
  7. 他人のために登記申請する義務のあるもの(悪い司法書士C)
  8. 背信的悪意者(AとBの売買契約を知っていて、Bを困らせようとしているC)

これらの人間に関してはBは登記なく所有権を主張できます。

第三者に当たる

  1. 悪意の譲受人(AとBの売買契約を知っている人、善意でも当たる)
  2. 相続人からの譲受人(Aが死亡した時の配偶者などと売買契約をしたC)
  3. 賃借人(賃貸人たる地位の移転 ※賃借人に権利を主張できない)
  4. 解除後の第三者(※複雑なため省略)
  5. 取り消し後の第三者(※複雑なため省略)
  6. 時効完成後の第三者(※複雑なため省略)

逆にこれらの人間たちにはBは登記を先に備えなければなりません。

意外かもしれませんが、1.の悪意の譲受人は第三者に当たります。つまりAとBの売買を知っている人です。後から入って来た人でも民法は守ります。知っておいて損はないのでシェアせていただきました。今回は以上となります。

まとめ

今回は対抗要件についての記事を書かせていただきました「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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