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2022
11/11
Fri

擁壁(ようへき)

こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。擁壁(ようへき)についての記事を書かせていただきます。読んでただければ幸いです。

擁壁とは?

擁壁とは、崖などの土の崩れを防ぐ為の壁の事を言います。崖だけではなく、隣地や道路との高低差がある時にも設置されます。

高台にある住宅地や隣家との間に土の一定の角度(安息角と言いますがここでは割愛)を超える高低差が生じる場合、頑丈なコンクリートで支えてあげないと、土・建物の重さや雨水の水圧で崩れる危険性があります。擁壁はそんな崖の崩落を防ぐ役割があります。

土留(どどめ)

擁壁と近しい言葉として土留(どどめ)があります。2つの違いは、構造物か概念そのものかの違いです。土留は、崖、盛土などの崩壊を防ぐため、コンクリートブロックや石などで【土を留める事】を指します。それに対して擁壁は土を留める為の壁状の構造物の事です。

擁壁の種類

擁壁は、工法や材料によっていろんな種類があります。宅地造成等規制法施行令第6条には擁壁の種類についてこのように定義付けされています。

 鉄筋コンクリート造、無筋コンクリート造又は間知石練積み造その他の練積み造のものとすること

一部ご紹介いたします。

鉄筋コンクリート造

RC擁壁とも呼ばれており、コンクリートの中に鉄筋が埋め込まれた擁壁です。
すっきりとした見た目と強い耐震性能を持ち合わせており、斜面の上に敷地がある場合に用いられるケースが多いです。

無筋コンクリート造

その名の通り鉄筋を入れずに作られた擁壁です。
RC擁壁のような鉄筋が入っていないとヒビが発生しやすいという弱点はあるものの、鉄筋がない分、鉄筋の腐食による劣化がありません。公法も型枠を作りコンクリートを流し込むだけなので、製作、解体も比較的に容易であるメリットがあります。

間知石練積み造

コンクリートなどを接着剤代わりに石やブロックを積み重ねる工法です。
一番目にする擁壁の種類です。間知石はよく見るこれです。

おわりに

今回は擁壁についての記事を書かせていただきました。「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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2022
11/10
Thu

建築確認(けんちくかくにん)

こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。建築確認(けんちくかくにん)についての記事を書かせていただきます。読んでただければ幸いです。

建築確認とは?

建築確認とは家を建てたり一定の増改築しようとする時、工事に取り掛かる前にその建築計画が法律で定められた基準(建築基準)や市町村の条例に適合しているかの確認を受ける制度やその確認行為そのもののことです。具体的には建ぺい率や容積率、北側斜線制限、シックハウス対策、採光が確保されているか等が確認されます。

この申請は建築主がすべき事と義務付けられています。 実際には申請は設計事務所等が申請者(建築主)の代理として行う事が多いです。そしてその建築確認を実際に行うのは建築主事と呼ばれる地方公務員が行います。

建築確認は2回行われ、工事着工前においては書類で確認(1回目)、工事が完成した後は建物が申請通りに建てられているか担当者が実際に現地に赴き2回目の確認を行います。基準に違反した建物は建築主、工事の請負人に工事の停止、是正措置が命ぜられます。



建築確認を受けなければならない建物の工事は、その設計を建築士がしなければなりません。また工事監理者(建築士の工事監理者)を置かなければならないとされています。

ちなみにこの「工事(監)理者」は現場監督的な「工事(管)理者」ではなく、設計図通りに施工が進んでいるかの確認、図面では伝わりにくい内容を現場に伝える役割を持つ建物の設計者や、建築に精通した人物のことです。同条件を満たして初めて建築確認申請は受理されることになります。

1回目の建築確認を受けた建築主は建築確認済証といわれる建築計画が基準に適合する証となる書類の交付を受けます。また家の完成後の完了検査が終わると検査済証が交付されます。これは住宅ローンを組む際のローンの本審査や家が完成した後に登記する際にも必要になります。

この検査済証があると家の信頼度が上がります。リフォーム等を行う場合も検査済証が無いと最初から構造計算をしなくてはならなくなり、余分な費用がかかってしまいます。大切に保管しておきましょう。

今回は建築確認についての記事を書かせていただきました。「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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2022
11/07
Mon

宅地造成(たくちぞうせい)

こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。宅地造成(たくちぞうせい)についての記事を書かせていただきます。読んでただければ幸いです。

宅地造成とは、宅地以外の土地を住宅地にするため、土地の形質を変更することです。また、工場跡地を住宅地にする場合等、既に宅地である土地の形質変更も「宅地造成」といいます。形質の変更の具体的な定義は以下の表の通りです。

また都市計画法では、一定の規模以上の土地を宅地造成する場合は、都道府県知事等から『開発許可』を受ける必要があると定められています。この制度によって無秩序な開発を防ぎ、街の景観や機能を保っているわけですね。

都市計画法とは、簡単にいうと街づくりのための法律です。都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、土地利用や都市施設の整備、市街地の開発などに関するルールが設けられています。

また、宅地造成等規制法において、都道府県知事等は、宅地造成に伴ってがけ崩れや土砂災害などが生ずる恐れが大きい市街地等について、災害を防ぐのに必要な措置を講じた一定基準以上の宅地造成工事を義務付ける地域(宅地造成工事規制区域)を指定することができるとされています。

今回は宅地造成についての記事を書かせていただきました。「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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2022
10/17
Mon

多数当事者(連帯債務、保証債務、連帯保証)


こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。多数当事者(たすうとうじしゃ)についての記事を書かせていただきます。読んでただければ幸いです。

連帯債務

連帯債務とは複数の者が、同一の給付に対して、それぞれ給付全部の債務者となる債務です。例えばAはBCDに対して連帯債務で合計100万円貸していたとします。

このとき債権者であるAは各連帯債務者BCDに対していくら請求できるのかというと100万円全額請求できます。連帯債務者間の負担部分は特約がなければ平等(一人当たり役33万円)になります。なのでもしBがAに対して100万円全額を返した場合、Bは他の連帯債務者CDに対して約66万円求償できます。これが負担部分という概念です。

保証債務

保証債務(ほしょうさいむ)とは、債務者が債務を履行しない場合、保証人が債務者に代わって履行しなければならない債務のことです。保証契約は必ず書面でしないといけません。因みに主債務は書面がなくてもできます。

あと「催告の抗弁権」、「検索の抗弁権」といってAがCDに対して弁済を求めてきたときに「自分より先に主債務者であるAにまず請求してください。簡単に回収できますよ」と言って主債務者への取立てを優先させる権利もあります。

また分別の利益といって主債務の額を保証人の頭数で割った額を保証しています。保証債務者は100万円全額保証しているわけではありません。

連帯保証

最後に連帯保証ですが、保証人が、主たる債務者(本来の債務者)と連帯して債務を負担することです。連帯保証は保証債務とかなり似ていて3点だけ違います。1つは検索の抗弁権、催告の抗弁権がありません。もう1つは分別の利益がありません。3つ目は連帯保証人が弁済したり、契約を巻き直したり、債務を相殺したりすると主たる債務者にも影響します。

今回は複雑すぎました

今回は多数当事者の債務や保証についてについての記事を書かせていただきました。ざっくりまとめると以下のイラストの様になります。

「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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2022
10/14
Fri

「建築条件付き土地」


こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。今回は建築条件付き土地(けんちくじょうけんつきとち)についての記事を書かせていただきます。読んでいただければ幸いです。

よく耳にする「建築条件付き土地」とはいったいどういう土地のことなのでしょうか?今回はそんな分かりそうでわからない建築条件付き土地についての記事を書かせていただきます。

「建築条件付き土地」とは

建築条件付き土地とは、

土地購入者と販売者との間において、指定する建設業者との間に、土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地のこと

です。

要は売主が指定した会社と一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶ約束のついた土地ということです。

契約は通常であれば3ヶ月ほどになっているところが多く、その間に間取りや設備、仕様を決めて建築請負契約を結びます。もし建築請負契約が締結できなかった場合、売買契約は白紙となってしまいます。

建築条件付き土地のメリット

建築条件付き土地は前述の通り、ある程度の制約があるので条件なしの土地に比べて割安です。
ただ、その制約の内であれば間取りプランや設備等は自由に選べるので、土地から建築業者さんまで全てを自分で探して家を建てるよりコストを抑えられるわけです。

建築条件付き土地のデメリット

建築条件付き土地の多くは、土地の購入から3ヵ月以内に建築請負契約を結ぶという条件になっています。

お仕事や家事など忙しいなかで3ヵ月で間取りプラン等を決めて、設備を決め、結構密なスケジュールとなるでしょう。自分の家の事をひとつひとつ決めていくわけですが楽しい反面、疲れてくることもあるでしょう。

また当然といえば当然ですが相見積もりを取れませんから費用の比較もできません。ざっくりにはなりますが以下の3点に該当すればおすすめかもしれません。

・希望のエリア(学校区、通勤など)
・建築会社に「あそこじゃなきゃダメ!」といった拘りがない
・打ち合わせなどの時間的余裕がある

「選択肢多すぎてかえって迷ってしまう」「スタンダードタイプが好き」「個性を盛り込みたいわけではない」という方であれば、条件付き土地は割安で理想の家が建てられる土地といえそうです。希望していた建築エリアなのであれば、「建売がいい」「注文がいい」と思っていた方もぜひこの機会に条件付き土地も検討されてみては如何でしょう?

今回は建築条件付き土地についての記事を書かせていただきました。

「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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