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2022
03/31
Thu

抵当権(ていとうけん)その3


こんにちはリアルホームPR担当の大城戸です。今回は民法の抵当権(ていとうけん)についての前回の続きの記事を書かせていただきます。思った以上に抵当権の奥が深く続いておりますが、お付き合い頂ければ幸いです。

物上代位

抵当権者は目的物(家)に抵当権を付ける事によって安心して抵当権設定者にお金を貸すことができるわけですが、もしその目的物(家)が火災によって燃えて無くなってしまった場合、お金が回収できなくなってしまいます。

そんな時、もし抵当権設定者であるBが目的物(家)に火災保険をかけていて、保険金が入って来る場合、抵当権者は燃えてしまった家の代わりに保険金を差し押さえることができます。これは物上代位の一例ですが、このほかにも売却代金、賃料、損害賠償請求権なども差し押さえることができます。

ただいつでも差し押さえられる訳ではなくて、保険金が払い渡される前に差し押さえる必要があります

一般債権者との競合

Bが他の人からもお金を借りていた場合はどうでしょうか?抵当権者の物上代位と他の債権者(一般債権者)の差し押さえとが競合する場合があります。

この場合は抵当権の設定登記と第三債務者への送達(差し押さえたという旨の裁判所のお知らせが保険会社に届く)のどちらか早い方で決まります。このほかにも物上代位はいろんなパターンがあります。

まとめ

今回は抵当権その3についての記事を書かせていただきました。抵当権にはまだまだ特徴や性質があるので、また記事にしたいと思います。「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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2022
03/28
Mon

抵当権(ていとうけん)その2


こんにちはリアルホームPR担当の大城戸です。今回は民法の抵当権(ていとうけん)についての前回の続きの記事を書かせていただきます。是非読んで頂ければ幸いです。

物上保証人

まずは下の画像をご覧ください。

お金を借りたBではなく他の人の土地が借金のカタになる事もあります、例えば「Bの親族であるDがDの所有する土地に抵当権を設定してくれた」みたいなケースです。この場合のDのことを物上保証人と言います。

抵当権の特徴

借金のカタとか言いながら抵当権はそのモノを自分で使い続けることができます。これを難しい言い方で「抵当権設定者が目的物をそのまま占有できる」と言います。抵当権が設定された家に普通に住んで普通に自分のものとして使うことができますよね?

抵当権の順位の変更

抵当権というのは1番抵当、2番抵当、3番抵当という風に次々に後順位の抵当権を付けることができます。そして有事の際(借金が返せなくなった時)には番号が早い順に土地の代金からお金を回収できます。

そしてその順位は各抵当権者の合意と利害関係人(抵当権をさらに担保にした場合のもっと上の人)の承諾があれば変更することができます。この際、抵当権設定者の確認や同意は不要です。 ※登記しないと効力は生じない。

優先弁済券

例えばAがBに800万円を貸していた場合、数年間に渡って貸すと、毎年利息がかかります。年利10%だとした場合、毎年80万円づつ増えています。Aとしては仮に5年間お金を貸した場合、元本800万と5年分の利息400万円を合わせた1200万円を返して欲しいわけです。

その状態でBがお金を返せなくなった場合、2番抵当、3番抵当権者からすると利息が無限に増えていくと自分の取り分がなくなってしまうので困っていしまいます。なので2番抵当、3番抵当がいる時は1番抵当の利息は最後の2年分利息160万円と元本の800万円合わせた合計960万円しか抵当権を実行して回収できないというルールがあります。

まとめ

今回は抵当権その2についての記事を書かせていただきました。抵当権にはまだまだ特徴や性質があるので、また記事にしたいと思います。「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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2022
03/25
Fri

抵当権(ていとうけん)その1


こんにちはリアルホームPR担当の大城戸です。今回は民法の抵当権(ていとうけん)についての記事を書かせていただきます。是非読んで頂ければ幸いです。

抵当権とは?

まずは下の画像をご覧ください。

抵当権は一言でいうと借金のカタです。上の図の様にAがBに1000万円のお金を貸していた場合に合意があれば、Bの持っている土地に抵当権を設定することができます。もしBが1000万円を返済できなければAは抵当権を実行して、Bの土地を競売にかけてそこから1000万円を回収するという流れです。お金を貸しているAは抵当権者、借りているBは抵当権設定者、この貸金のことを被担保債券といいます。あまり現実的ではないですが、この抵当権が設定された土地を売買することもできます。そしてこの土地を買い取った人のことを第三取得者と言います。

抵当権の実行

お金が返済されない場合、借金のカタであるこの土地を換金する手続きを取ります。抵当権者は自分でこの土地を換金することはできないので裁判所にお願いして、土地を競売にかけてもらいます。そしてその土地が売れたら、そのお金を裁判所が抵当権者に振り込みます。そうする事によってAは、仮にB貸したお金が返って来なかったとしても土地の売却代金1000万円が返って来るので安心というわけです。超ざっくり言うとこんな流れです。

抵当権のついた土地でも売れる

先ほども言いましたがBは抵当権のついた土地を売ることもできます。ただし抵当権はその土地に付いていますので、もし買った人がいれば、その土地の抵当権を消したいと思う事でしょう。なぜならその土地の抵当権が実行される様なことがあれば土地を失ってしまいますから。そもそも抵当権のついた土地なんて買わないほうがいいです。

それでも買っちゃった

それでもこの土地買っちゃったと言う時です。水色の矢印の部分ですが、Cは抵当権者であるAに対して、弁済する金額を記載した書面を送付して承諾を得て弁済すると抵当権を消すことができます。(抵当権書滅請求)反対に抵当権者であるAの方から「お金払ったらこの抵当権消してあげるよ」と提案するのが対価弁済と言います。

まとめ

今回は抵当権についての記事を書かせていただきました「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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2022
03/24
Thu

対抗要件(たいこうようけん)


こんにちはリアルホームPR担当の大城戸です。今回は民法の対抗要件(たいこうようけん)についての記事を書かせていただきます。是非読んで頂ければ幸いです。

対抗要件とは?

まずは下の画像をご覧ください。これは「不動産を持っているA(売主)がその不動産をB(第一買主)に売却した後に直後にC(第二買主)にも売却してしまった」という状況です。いわゆる二重譲渡です。この場合、BとC、どちらが不動産の所有権をGETできるのか?というのが対抗問題です。説明のために二重譲渡をしちゃってる売主Aは一旦おいておきます。

この状況においBとC、どちらが所有権を主張できるのかというと、登記を先に備えた方が勝ちます。これを民法っぽく言い換えると「登記がないと所有権を第三者に主張できない」というのが対抗問題の大枠になります。

絶対に登記が必要?

ではCの様な第三者が現れると、Bが勝つには常に登記が必要なのか?と言うとそうではありません。ではどういうCならばBは登記なく勝つことができるのでしょうか?それにはいくつかの類型があります。これを民法っぽく言うと「Cが第三者に当たらない」と言います。要するに「こういう人ならばBが登記することなく勝つ」ということです。

第三者に当たらない

  1. 売主(Aのこと)
  2. 売主の相続人(Aが死亡した時の配偶者など)
  3. 前主(Aの仕入れ元)
  4. 無権利者(取引していないのに書類などを偽造して買主と偽っているC)
  5. 不法占拠者(勝手に不動産に住み付いてるC)
  6. 詐欺・脅迫によって登記を妨げたもの(Bの登記を邪魔するC)
  7. 他人のために登記申請する義務のあるもの(悪い司法書士C)
  8. 背信的悪意者(AとBの売買契約を知っていて、Bを困らせようとしているC)

これらの人間に関してはBは登記なく所有権を主張できます。

第三者に当たる

  1. 悪意の譲受人(AとBの売買契約を知っている人、善意でも当たる)
  2. 相続人からの譲受人(Aが死亡した時の配偶者などと売買契約をしたC)
  3. 賃借人(賃貸人たる地位の移転 ※賃借人に権利を主張できない)
  4. 解除後の第三者(※複雑なため省略)
  5. 取り消し後の第三者(※複雑なため省略)
  6. 時効完成後の第三者(※複雑なため省略)

逆にこれらの人間たちにはBは登記を先に備えなければなりません。

意外かもしれませんが、1.の悪意の譲受人は第三者に当たります。つまりAとBの売買を知っている人です。後から入って来た人でも民法は守ります。知っておいて損はないのでシェアせていただきました。今回は以上となります。

まとめ

今回は対抗要件についての記事を書かせていただきました「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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2022
03/21
Mon

時効取得(じこうしゅとく)


こんにちはリアルホームPR担当の大城戸です。今回は民法の時効取得(じこうしゅとく)についての記事を書かせていただきます。是非読んで頂ければ幸いです。

まずはじめに、今回は私法上(民法・商法等、私人の利益や関係について規定した法律)の時効についてですので、事件などでよく出てくる刑事訴訟法上の公訴時効とはちがうものですのでご了承ください。

そしてその私法上の時効には取得時効消滅時効というものがあります。今回はその時効取得についてご説明します。

取得時効は長期間にわたって他人の土地などを占有すると権利がもらえます。例えば民法162条によれば

二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

E-GOV 民法 162条

とあります。つまり他人の土地に20年間居座っていると何故か自分のものになってしまうんです。所有権を取得するので取得時効です。信じられませんね。。。

この期間には場合分けがあって、占有を開始した時に他人の土地だとわかっている人は20年間居続ける必要がありますが、勘違いして自分の物だと信じて占有している場合は10年で足ります。ポイントは占有を始めた時に善意か悪意かによって10年か20年かが決まるということです。

この善意がどういう時かというと境界の争いなどです。おじいちゃんとおばあちゃんが隣同士に住んでいて、昔からある土地なので境界が不明確だった場合です。赤いところは本当はおばあちゃんの土地なのにそれを知らずにおじいちゃんが使っていた。といったようなケースです。このケースだとこのおじいちゃんは赤い土地を自分の物だと思っているので、10年で赤い土地をゲットできちゃいます。

それともう1つ取得時効について大事なことがあります。それは占有の承継というものがあります。民法187条によれば、

占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。2.前の占有者の占有を併せて主張する場合には、その瑕疵をも承継する。

:引用元 E-GOV 民法 187条

とあります。これは何をいっているのかというと下をの画像を見ていただくと、水色のゾーンは先程説明した通りです。悪意で占有した場合は20年経たないと土地の所有権はゲットできない、善意の場合は10年で所有権をゲットできるという事でした。

占有の承継というのは画像の白いゾーンを見ていただくと、善意のおじいさんが初めに2年土地を占有していて、その後土地を悪意の人に売った場合です。通常であれば悪意の人は他人の物を取得するには20年必要でしたよね?ただ、占有の承継というルールを使うと前の人の占有を承継できてしまうんです。それと同時に前の人の善意・悪意も引き継ぐことができます。

なので画像の白いゾーンでいうと、元々の善意のおじいさんの2年と合わせてあと8年、合計して10年になるまで占有すれば悪意の人が20年待たなくても土地をゲットできてしまうんですね。なんという事でしょう!

取得時効には「所有の意思」が必要

占有の開始が売買契約・不法占有であれば時効取得できるのですが、始まりが賃貸借契約であれば時効取得できません。「はじめは借りるつもりでいた人は所有する意思があるとはみなされない」ということです。

そもそもなんで時効があるのか?

なぜ民事において時効という制度があるのか?というと永続した事実状態の尊重という趣旨があるからと解釈されています。

すごーーーくざっくりいうと、他人の土地を不法占有するヤツでも、後になって覆したりするとその状態を信用して取引した人の利益を害する恐れがあるので、20年間も所有者っぽく振る舞ってるヤツでも尊重してあげましょう!ということです。なんとも不思議ですが民法上はそう定められています。もちろん色々な例外や実際での違いがありますが、知っておいて損はないのでシェアせていただきました。今回は以上となります。

まとめ

今回は時効取得についての記事を書かせていただきました「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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