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2022
09/26
Mon

賃貸借契約(1)


こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。今回は賃貸借(ちんたいしゃく)についての記事を書かせていただきます。読んでいただければ幸いです。

その前に借地借家法について

民法の賃貸借の前に借地借家法について説明させてください。借地借家法とは読んで字の如く「家を借りる時の特別ルール」です。

アパートやマンションを借りる時などは民法の賃貸借が一部が修正されて借地借家法が適用されます。

民法の賃貸借も借地借家法と同じように共通する部分もあるのですが、純粋に民法の賃貸借が適用されるのは駐車場を借りる時や家を【一時的に利用】する時などであまり一般的ではありません。前提として書かせていただきました。

存続期間

存続期間とは賃貸借契約をしたときに何年間契約することができるか?ということです。答えは上の表の通りです。民法上は最長50年までとなります。

賃貸人と賃借人の義務

賃貸人と賃借人のお互いの権利義務については上記の様になっています。

いくつか具体的に(賃貸人)

具体的にアパートの賃貸借を例にいくつか説明しますと、大家さん(賃貸人)は賃借人に使用・収益させる義務があります。使用収益というのは【普通に使わせてあげる】ということです。使用収益なんて言葉、聞き慣れませんよね笑

あと目的物の修繕義務というは、例えば台風などで屋根が壊れてしまったとき、大家さん(賃貸人は)はアパートの屋根を直してあげる義務があります。これが目的物の修繕義務です。そして大家さんの目的物の修繕行為を賃借人は拒むことはできません。

いくつか具体的に(賃借人)

続いて賃借人の権利義務についてですが、賃料支払い義務があります。家賃を払うのは当たり前なんですが、実は民法上、家賃は後払いが原則です。後払いというのは9月の家賃は9月末に支払うということです。

しかし一般的には家賃は9月の家賃は8月に払ったりしていると思います。これは民法とは違う特約によるものです。

あと賃料についてですが、例えば巨大な台風によって部屋が吹き飛んで半分使えなくなってしまったとします。こんな場合、家賃は自動的に賃料は減額されます。請求とかしなくてもです。

また賃借人が修繕などをした場合、必要費(重要な部分)は直ちに請求できます。また有益費(備え付けの設備を高級にした等)を出した場合は契約が終了したときに請求できます。

一旦ここまで

賃貸借はすごく長くなるので一旦ここで区切らせていただきます。続きはまた次回書かせていただきます。賃貸借は抵当権ばりに長編になりそうな予感がします笑

今回は賃貸借(1)についての記事を書かせていただきました。

「これはどうなの?」みたいなご質問がありましたらぜひInstagram、TwitterなどのSNSでご質問いただければと思います😊

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2022
06/17
Fri

地上権(ちじょうけん)


こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。今回は地上権(ちじょうけん)についての記事を書かせていただきます。読んでただければ幸いです。実は前回の記事で法定地上権について書かせていただきましたが、地上権についてまだ書いていませんでした笑 補足も兼ねて書かせてください。

地上権とは

民法上では地上権はこの様に定義されています。

地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する

e-gov民法265条(地上権の内容)より

文を読んでもよくわかりませんが、実際の例でいうと最近多いのは、太陽光発電パネルを設置するために地上権を設定するケースが多いそうです。

借地権

他人の所有する土地を借りて、建物などを建てたりする権利を「借地権」と言います。さらに「借地権」は大きく「地上権」と「賃借権」のふたつの権利に分けることができます。

地上権と賃借権の違い

地上権と賃借権、どちらも借地権の一種で、借りた土地に建物などを建てることはできますが、細かいところで違いがあります。例えば地上権で土地を借りると存続期間の制限はありませんが、賃借権で借りると最長で50年になります。

また地上権で土地を借りた場合、これを所有者の承諾不要で譲渡することができますが、賃借権の場合承諾が必要になります。

地上とか言いながら

「地上権」とは言いますが地下や空中に設定することもできます。地下鉄のトンネルや、鉄道の高架を設営する場合などに、地上権を設定するケースがあります。

今回は地上権についての記事を書かせていただきました。

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2022
06/06
Mon

法定地上権(ほうていちじょうけん)


こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。今回は法定地上権(ほうていちじょうけん)についての記事を書かせていただきます。読んでただければ幸いです。

法定地上権の前に

法定地上権の説明をするためには、まず従たる権利というものについて知る必要があります。

土地の所有者と建物の所有者が違う場合、賃貸借契約や地上権などの契約をする事によって他人の土地の上に別の人の建物が存在できます。そういった契約のことを従たる権利といいます。

こういったケースだと従たる権利が存在するわけですが、この従たる権利がない場合があります。

従たる権利のない場合

どんなケースかというと、土地の所有者と建物の所有者が同じ場合です。自分自身と賃貸借契約はしませんので、この場合だとこの建物には従たる権利がない事になります。自分の土地の上に自分の建物を建てているだけなので、何の問題も無い訳ですが、ここから先が複雑になる場合があります。

建物の所有者が変わった

従たる権利のない建物を他の人が競売などでGETしてしまった場合、この建物は法律上、無許可で建っていることになります。それではいけないので法律で特別に従たる権利の代わりに法定地上権が与えられます。

法定地上権が成立する条件

すべてのケースにおいて法定地上権が成立する訳ではありません。一定の条件を満たすがあります。基本的な条件は以下の2つです。

  1. 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在し、同一の所有者であること
  2. 抵当権の実行(競売)で土地建物が別々の所有者になった。

この条件を満足せば一部の例外はありますが法定地上権がGETできます。

共有と法定地上権

更に複雑になるパターンとして、土地、建物のいずれか、または両方が共有だった場合、抵当権が土地、建物のどちらかに実行されたかによっても違ってきます。この辺を言いだすと記事が終わらなくなってしまうので軽く表にまとめておきます。

今回は法定地上権についての記事を書かせていただきました。

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2022
06/03
Fri

占有(せんゆう)


こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。今回は占有(せんゆう)についての記事を書かせていただきます。読んでただければ幸いです。

占有とは?

占有とは事実上の支配のことです。簡単にいうと「それを持っている」という状態です。宅急便の配達員さんが持っている荷物とかがそうなります。配達員さんは他人の荷物を運んでいるんですが荷物の占有権があります。

所有権と占有権は基本的に一致している場合が多いのですが、必ずしも一致するとは限りません。占有には2種類あって、自己占有と代理占有があります。

代理占有

自己占有とは自分で物を所有している状態です。A君は自分で自分のゲームを所有していて専有もしている。1番スタンダードなケースです。

対して代理占有とはA君がB君にゲームを貸している状態です。A君は代理占有となり、借りているB君は占有代理人となります。代理占有の特徴はゲームを借りている B君とゲームを手元に持っていないA君の2人に占有権があるという特徴があります。

占有になんの意味があるのか?

実は占有してるとそれに付随して以下の3つの権利をゲットできちゃいます。

これらを占有訴権と言います。簡単にいうと占有しているものが奪われたり、占有を邪魔されたり、邪魔されそうになったら、やめてと言えたり、損害賠償できる権利です。当たり前な気もしますが、民法ではこういった占有者の権利もしっかり定められています。

占有補助者

占有補助者といった人達には占有権がありません。店員さんと商品、社長と会社の椅子とかの関係だと2人は占有補助者となり占有権がありません。占有権はお店であったり会社にあるという考え方ですね。

今回は占有についての記事を書かせていただきました。

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2022
06/02
Thu

4種類の担保物権


こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。今回は4種類の担保物権(たんぽぶっけん)についての記事を書かせていただきます。読んでただければ幸いです。

担保物権とは?

担保物権は簡単にいうと借金のカタです。別の言い方をすると人質ならぬモノ質といったところでしょう。借金のカタと言えば以前の記事で抵当権について書かせていただきましたが、抵当権も担保物権の1つです。4種類の担保物件は

  • 抵当権(ていとうけん)
  • 質権(しちけん)
  • 留置権(りゅうちけん)
  • 先取特権(さきどりとっけん)

の4種類があります。実際には返してもらうお金は借金だけとは限りませんが【お金を払ってくれるよう促す】というようなイメージです。それぞれ簡単に説明させていただきます。

抵当権

以前の記事にも書かせていただきましたが、抵当権はお金を貸す代わりに家や土地などの不動産を担保に取れる権利です。担保に取られた家などの不動産は従前通りに住んだり使うことができます。お金を貸す側が不動産を預かったりすることはできません。住宅ローンがまさにこれに当たります。

質権

質権はお金を貸すときに担保として物を預かる事ができる権利が質権です。お金を貸した人は期限内にお金を返してもらえなかった時、担保となった物を売却してお金を回収できます。

留置権

留置権は「お金を返さないと物を返さないぞ!」って言える権利です。例えばプリウスの修理を車屋さんに頼んだとします。修理が終わったにも関わらず相手が「お金を払わない」と言い出したら、車屋さんは「お金を払わないと車は返さない」と言えます。当たり前っちゃ当たり前ですがこれが留置権です。

先取特権

先取特権は【他の人より優先してお金をもらえる権利】です。例えば会社の給料は先取特権があります。働いたのに会社が給料を払ってくれない時に先取特権を行使して強制的にお金を取れます。具体的には会社が持っている財産を差し押さえたりできます。給料以外にも物であったり、不動産であったりケースバイケースでいろんな物が差し押さえできます。

補足

もう少しだけ補足すると留置権、先取特権は法律で当然に発生するので法定担保物件と言います。それに対して抵当権、質権は当事者同士の合意で発生するので約定担保物権と言います。

今回は担保物件についての記事を書かせていただきました。

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